부동산 시장에서 전세 사기 사례가 증가하고 있습니다.
전월세 계약 체결하기 전, 반드시 확인해야 할 사항들을 알려드리겠습니다.
전월세 계약 유의 사항
1. 공인중개사 자격 확인
먼저, 신뢰할 수 있는 공인중개사와 거래하는 것이 중요합니다.
아래 방법으로 공인중개사무소와 대표자, 상호, 등록번호를 확인해봅니다.
등록된 공인중개사인지 확인하는 방법:
한국공인중개사협회 홈페이지 (kar.or.kr)
정보마당> 개업 중개사무소 검색
한국공인중개사협회
공인중개사 실무교육, 연수교육, 직무교육 신청, 국토교통부 공식지정 부동산거래정보망 한방
www.kar.or.kr
2. 전세 계약서
전세 계약서에서는 아래 세 가지 항목을 꼼꼼히 살펴봅니다.
2-1) 선순위 보증금
전세 계약서에는 해당 건물을 담보로 선순위로 받은 보증금의 금액과 조건이 명시되어야 합니다.
*선순위 보증금이란? 나보다 먼저 입주한 세입자들의 보증금 합입니다.
2-2) 계약서 작성시 필수로 '보증금', '임대 조건', '임대 기간', '월세액' 을 자세히 확인해야 합니다.
2-3) 그리고 특약에 다양한 조건들을 추가할 수 있는데,
예를 들면, 관리비와 관리비 포함 사항 / 수리 및 보수 책임의 범위 / 입주 청소 비용 / 계약 해지 조건 / 환불 조건 등이 있을 수 있습니다.
3. 건축물대장
(중개대상물 확인 설명서)
중개대상물 확인 설명서는 공인중개사법 시행규칙에 포함되어 있으며, 중개사법 시행규칙 제9조에 따라 중개사가 중개대상물에 대한 정보를 작성하여 발급해야 합니다.
해당 문서에서 확인해야 할 사항은 아래와 같습니다.
불법, 무허가 주택 여부
토지와 건축물에 대한 소유권이 같은지, 소유권 외의 권리사항 (설정된 근저당권)
3. 건물 소유권증 & 등기부등본
건물의 소유자와 소유권을 확인할 수 있는 문서입니다. 건물 소유권증과 건물 소유자의 신원을 비교 확인해야 합니다.
계약 대상물이 아파트가 아닌 경우, 토지 소유권도 함께 확인해야 합니다.
4. 임대인 세금 체납 여부
보증금 돌려받지 못할 위험을 예방하기 위해, 임대인의 체납 여부를 확인합니다.
계약 체결 후에는 임대인 동의 없이 국세 확인이 가능합니다.
주의 사항
1. 위의 서류들은 모두 발급 일자가 계약 당일인지 확인하여야 합니다.
2. 각 서류의 원본을 확인하고 복사본을 보관하는 것이 좋습니다.
추천 특약 사항
전세 계약 완료 후 입주 당일에 전입신고를 완료하여야 합니다.
그러나 여기서 문제는 전입신고를 바로 하더라도, 다음날부터 임차인의 대항력이 생기게 됩니다.
당일 임대인이 건물을 담보로 대출을 받는다면 근저당권이 선순위가 되어 집이 경매나 공매 등으로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 아래와 같은 특약 사항을 추가할 수 있습니다.
[권리보장 특약]
등기사항전부증명서상 근저당 1건 (채권최고액 x억 y천만원)설정 상태이며 잔금익일일까지 현상태까지 유지조건이며 미이행시 계약 취소 조건임
